Ипотека за рубежом

В России достаточно молодой рынок ипотеки, но он активно развивается. Его участники стараются перенять всё лучшее из того, что уже опробовано в других странах и прошло испытание временем, «примеряя» в своей деятельности различные из известных моделей ипотечного кредитования. 

Понятия ипотеки и ипотечного кредита

Под ипотекой следует понимать форму залога, при которой имущество заложено должником, но остаётся в его собственности, а кредитор имеет первостепенное право получить удовлетворение после реализации заложенного имущества, если должник не может выполнять свои обязательства.

Ипотечный кредит, который преимущественно берут для покупки недвижимости, являясь одной из главных составляющих ипотечной системы, отличается от ипотеки тем, что его выдаёт банк или другая кредитная организация под залог недвижимости, на которую берётся кредит, и эта недвижимость находится в залоге (ипотеке) у банка, как гарантия возврата полученного кредита.

К основным моделям ипотечного кредитования относятся:

  • расширенно-открытая,
  • сбалансированно-автономная,
  • усеченно-открытая.

Расширенно-открытая (американская) модель ипотеки

Для американской модели характерна её ориентация на основополагающие финансовые продукты, а именно: недвижимость, закладные и ценные бумаги. Исторически так сложилось, что государство всегда хотело подвести под единый стандарт сделки по ипотечным кредитам для возможности их дальнейшего рефинансирования и повышения ликвидности. А для этого как нельзя лучше подходит двухуровневая модель ипотечного кредитования, при которой для рефинансирования очень важен вторичный рынок закладных.

Механизм рефинансирования работает следующим образом: банки, получив ипотечные кредиты на первичном рынке, передают обязательства по обеспечению, полученные от заёмщиков, специально созданным ипотечным агентствам. Агентства, возвратив ипотечному банку выданные деньги и исходя из экономической целесообразности, поступают одним из следующих образом:

  1. Переуступают кредиты вторичным инвесторам.
  2. Формируют из однородных ипотечных кредитов пулы, которые продают вторичным инвесторам либо неделимые, либо их доли, с последующим правом участия в этих пулах.
  3. Bыпускают ценные ипотечные бумаги, которые реализуются на фондовом рынке, а на вырученные средства снова покупают ипотечные кредиты у банков. Очень важно, что выплаты по ценным бумагам производит заёмщик.

Двухуровневая модель предполагает взаимодействие между собой следующих субъектов: заёмщик – ипотечный банк – инвестор – государство.
Роль государства в этой цепочке очень важна, поскольку оно выступает гарантом по ценным ипотечным бумагам, прибегая к посредничеству крупных фирм. При этом по действующему законодательству существует ряд организаций, типа страховых компаний и различных фондов, которые обязаны покупать какое-то количество ипотечных закладных. Кроме того, поддержка государства придаёт ценным бумагам ипотечных агентств статус абсолютно надёжных, в которые согласны вкладывать деньги даже очень осторожные инвесторы.

Плюсы модели:

  • Используя вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, можно рассчитывать на получение кредитных ресурсов на длительный срок.
  • Большое число кредиторов, которые предлагают различные схемы кредитования, делают кредиты доступными для людей с различным достатком.

Минусы модели:

  • Данная модель может работать эффективно только в странах с развитым финансовым рынком и стабильной экономикой.
  • Зависимость процентной ставки от состояния финансового рынка.

Сбалансированно-автономная (немецкая) модель ипотеки

Если говорить о немецкой модели ипотеки, то надо сразу подчеркнуть, что это одноуровневая модель кредитования. Отличие этой модели от двухуровневой заключается в том, что в роли кредитора и инвестора выступает один субъект, а именно: банк, который выдаёт кредиты и самостоятельно занимается выпуском и реализацией ценных бумаг. Но реализация таких бумаг сопряжена с трудностями, возникающими из-за того, что каждая банковская закладная индивидуальна из-за большого количества только ей присущих нюансов, что очень негативно сказывается на вторичном рынке закладных. Ведь, согласитесь, что очень непросто найти покупателя, который не знает условий реализации ценной бумаги.

Исходя из этого, немецким банкам приходится создавать достаточно большой уставной капитал, чтобы поддерживать баланс активов и пассивов, самостоятельно выступая эмитентами собственных ценных бумаг, что в американской модели не требуется.

В Германии, в сфере ипотечного кредитования, если рассматривать все варианты ипотеки за рубежом, нельзя обойти вниманием «систему стройсбережений». Эта система очень удачно сочетает в себе процессы накопления и последующего кредитования граждан.

Со стороны государства такой вариант ипотечного кредитования всячески поддерживается и стимулируется. Потенциальным заемщикам, открыв специальный накопительный счёт, нужно вносить на него деньги, чтобы накопить на оплату части будущего жилья, обычно – не менее половины. В случае накопления на счету необходимой суммы, заёмщику полагается государственная дотация и предоставляется льготный кредит с низким процентом.

Это замкнутая система ипотечного финансового рынка, которая создана и работает по сберегательно-ссудному принципу для обеспечения дешёвыми долгосрочными ресурсами ипотечного кредитования. Она предназначена только для этих нужд, и средства заёмщиков не могут быть использованы для других финансовых операций.

Плюсы модели:

  • Автономность модели, при которой ставки по кредитам и депозитам не зависят от состояния финансового рынка, а устанавливаются банком самостоятельно.
  • Минимальный риск невозврата кредита.
  • Доступность для заёмщиков с различными уровнями дохода.

Минусы модели:

  • Стабильность поступающих на счёт банка средств заёмщиков для кредитования зависит от их материального благополучия и желания получить кредит с помощью системы «стройсбережений».
  • Возможность получения кредита только после накопления строго определённой суммы и через определённый интервал времени.

Усечённо-открытая модель ипотеки

Данная модель нашла широкое применение в Италии, Франции, Испании, Англии, а также в странах, где недостаточно хорошо работает рынок ценных бумаг. Это одна из самых простых моделей ипотеки за рубежом, но она не слишком совершенна, поскольку работает только на первичном рынке ценных бумаг.

По этой модели закладные, полученные от заёмщиков по выданным кредитам, используются только для обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В странах, где работает только данная модель по выдаче ипотечных кредитов, банки имеют возможность искусственно повышать ставки по процентам и уменьшать сроки кредитования, ведь они самостоятельно принимают решения о сроках и размере процента по выдаваемым ими кредитам.

Усечённую модель могут применять не только специализированные банки, которые занимаются только выдачей ипотечных кредитов, но и банки, где есть подразделения ипотечного кредитования.

Первой особенностью данной модели является то, что для привлечения средств на ипотеку по заявкам клиентов банк может использовать любые источники кредитования: собственные капиталы, межбанковские кредиты, средства, находящиеся на депозитных счетах. 

Вторая особенность заключается в том, что процент по ипотеке напрямую зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка данной конкретной страны. Эта зависимость очень влияет на масштаб и активность при ипотечном кредитовании.

Плюсы модели:

  • Простота функционирования из-за минимального числа участников, отсутствия вторичного рынка, нет необходимости создавать специальные ипотечные банки.

Минусы модели:

  • Количество привлекаемых ресурсов ограничено.
  • Нет жёстких стандартов в работе.
  • Ставка по ипотеке напрямую зависит от состояния финансового рынка.

В каждой из стран ипотека имеет свои особенности, свои плюсы и минусы, но если различные модели ипотеки существуют, значит, это кому-то нужно. Какой из вариантов ипотечного кредитования приживется в России, покажет время, возможно, будет создана собственная, российская модель ипотеки.

Специально для hqbusiness.ru Ольга-Ольга

Комментарии
Отправить комментарий
Image CAPTCHA
Enter the characters shown in the image.