Как продать ипотечную квартиру

Сегодня для большинства россиян ипотечное кредитование является основным способом в решении квартирного вопроса. В этом случае, помимо приобретения собственного жилья, у человека (заемщика) возникают долгосрочные обязательства перед банком (кредитором). Обычно срок погашения ипотеки составляет от 10 до 25 лет. Поэтому, несмотря на то, что квартира оформлена на заемщика, до погашения кредита приобретенное жилье находится в залоге у кредитора.

Согласитесь, за это время могут возникнуть различные ситуации, принуждающие к продаже квартиры: развод, пополнение семейства, переезд или некредитоспособность собственника жилья. Безусловно, ни от одной из перечисленных причин человек не застрахован. Давайте рассмотрим, как на законном основании можно продать жилье, находящееся в залоге у кредитора.

Что нужно знать о продаже ипотечной квартиры

Многие люди почему-то уверены, что продать жилье, находящееся в обременении у банка, невозможно. Однако данное утверждение неверно. Конечно, если сравнивать обычную сделку и продажу ипотечной квартиры, то тут потребуется значительное время и серьезные усилия. Но при грамотных юридических действиях все проходит без специфических проблем.

Если у вас возникли обстоятельства, требующие продажи ипотечного жилья, не нужно ждать, лучше своевременно обратиться за помощью в банк и постараться урегулировать ситуацию. Здесь вам не только могут порекомендовать риэлтерское агентство, занимающееся данным вопросом, но и обосновать специфические особенности, сопровождающие сделку.

Основные составляющие продажи ипотечной квартиры

Первоначально ипотечный заемщик должен уведомить банк о желании продать жилье, находящееся в обременении. После получения письменного разрешения кредитора можно приступать к оформлению документов для осуществления купли-продажи и заниматься поиском покупателя.

Безусловно, на успех от сделки влияют несколько факторов: цена жилья, сумма долга и готовность кредитора пойти навстречу своему заемщику. По сути, такие специфические сделки весьма индивидуальны. Поэтому одна процедура может занять до пяти дней, а другая затянуться на несколько месяцев.

Кстати, важным и привлекательным моментом в продаже ипотечной квартиры является «юридическая чистота». Потому как во время составления договора с банком на кредитный заем осуществляется многоуровневая проверка жилищного объекта, исключающая возможные риски, связанные с недобропорядочными действиями первичного продавца. Что нельзя сказать о покупке «обычной» квартиры, где потенциальный покупатель в этих вопросах не чувствует себя защищенным от незаконных действий.

Как продать ипотечную квартиру

Каждый банк самостоятельно подходит к продаже жилья, находящегося в обременении. Однако большинство кредиторов пользуются только двумя вариантами, которые позволяют максимально защитить их интересы.

• Способ №1 «Самостоятельная продажа»

Собственник квартиры занимается осуществлением сделки самостоятельно. В этом случае кредитор (банк) дает свое согласие на продажу жилья. С покупателем же составляется нотариально заверенное обязательство, подразумевающее выплату банку полной суммы задолженности. После полного погашения долга продавец квартиры получает от кредитора документ, подтверждающий оплату. Кроме того, необходимо в установленный срок (обычно 10 дней) снять в регистрационной палате ипотечное обременение с жилья и составить договор купли-продажи.

• Способ №2 «Продажа кредита»

Суть данного варианта заключается в продаже не квартиры, а ипотечного кредита. Поэтому после сделки право собственности на жилье переходит к покупателю вместе с обременением. При этом собственник квартиры обязан заручиться письменным согласием банка на осуществление сделки. Потенциального покупателя кредитор анализирует и после положительного результата, оформляет покупку ипотечной квартиры вместе с задолженностью.

Получается, что жилье будет по-прежнему находиться в залоге, но у совсем другого человека. После заключения сделки в регистрационную палату передается Закладная и документы, подтверждающие переход права собственности (с указанием нового владельца жилья).

Данный способ продажи квартиры не совсем удобен для банка. Поскольку после оформления сделки получается, что заемщик (покупатель) – это одно лицо, а залогодатель (бывший заемщик) – совсем другое. Поэтому наибольшее предпочтение отдается первому варианту.

• Способ №3 «Неофициальный»

Данный вариант заключается в досрочном гашении кредита покупателем. Но он не всегда удобен, поскольку у большинства банков это действие не предусмотрено. В некоторых случаях досрочное погашение кредита влечет за собой штрафные санкции. Рекомендуем перед осуществлением этого способа внимательно просмотреть договор с банком.

Перед тем как продать ипотечную квартиру, необходимо досконально разобраться во всех тонкостях предполагаемой сделки. Если это не удается сделать самостоятельно, лучше обратиться к риэлторам, практикующим продажу ипотечных квартир. Это позволит не только урегулировать все спорные вопросы между сторонами и кредитной организацией, но и сократить время, требуемое для посещения различных инстанций, а также юридически подстраховать осуществляемую сделку.

Специально для hqbusiness.ru Боровая Ирина